Dachfenster in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten

Der Vermieter ist verantwortlich – immer

Bei Dachfenstern in Mietwohnungen ist die Rechtslage eindeutiger als viele denken: Das Dachfenster ist Bestandteil des Gebäudes und damit des Eigentums des Vermieters. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht liegt gemäß § 535 Abs. 1 BGB beim Vermieter. Mieter müssen keine defekten Dachfenster auf eigene Kosten reparieren lassen.

Das gilt auch dann, wenn das Dachfenster undicht wird, wenn die Beschläge ausleihern, wenn die Dichtungen verschlissen sind oder wenn die Verglasung Schäden zeigt. All das fällt in den Instandhaltungsbereich des Vermieters – nicht des Mieters.

Ausnahmen gelten nur für sogenannte Kleinreparaturen. Wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist, können Kosten für einfache Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag (in der Regel 75 bis 120 Euro pro Einzelfall, maximal 6-8 % der Jahresmiete insgesamt) auf den Mieter abgewälzt werden. Dachfenster-Hauptreparaturen überschreiten diese Beträge in der Regel deutlich.

Pflichten des Vermieters bei Undichtigkeit

Wenn ein Dachfenster undicht wird und Wasser eintritt, handelt es sich um einen erheblichen Mangel. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen – und zwar innerhalb einer angemessenen Frist. Bei drohenden Schäden (Wasseraustritt, nasse Dämmung, Schimmelgefahr) muss er rasch handeln.

Der Mieter sollte:

Bei länger andauernden Defekten, die den Wohnwert beeinträchtigen – zum Beispiel durch Zugluft, Feuchtigkeit oder eingeschränkte Nutzbarkeit des Raums – kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

Mietminderung bei dauerhaftem Defekt

Mietminderung ist möglich, wenn der Mangel am Dachfenster die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Typische Situationen:

Die Höhe der Minderung hängt vom Schweregrad des Mangels und seinem Einfluss auf die Nutzung der Wohnung ab. Sie muss dem Vermieter nach der Mängelanzeige und Fristsetzung erklärt werden. Eine sofortige Mietminderung ohne vorherige Ankündigung ist riskant.

Verbesserungsanspruch: Kein Upgrade-Anspruch des Mieters

Ein wichtiger Grundsatz: Mieter haben einen Anspruch auf Instandhaltung des vertragsgemäßen Zustands – aber keinen Anspruch auf Verbesserungen über den ursprünglichen Standard hinaus. Wer in einer Wohnung mit alten Dachfenstern aus den 1990er Jahren wohnt, kann vom Vermieter verlangen, dass diese wieder funktionsfähig gemacht werden – aber nicht, dass neue Hochleistungs-Schallschutzfenster mit Dreifachverglasung eingebaut werden.

Wenn der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung neue, bessere Dachfenster einbaut, ist das eine Modernisierungsmaßnahme, für die er eine Mieterhöhung ankündigen und berechnen kann. Der Mieter muss die Modernisierung dulden, sofern sie ordnungsgemäß angekündigt wurde.

WEG-Recht: Sonderfall Eigentümergemeinschaft

In vielen Mehrfamilienhäusern sind die Wohnungen nicht dem Vermieter als Einzelperson, sondern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Gesamtheit zuzuordnen. Das Dach – und damit die Dachfenster – ist in der Regel Gemeinschaftseigentum.

Das hat Konsequenzen:

Für Mieter bedeutet das in der Praxis manchmal lange Wartezeiten bei der Mängelbeseitigung, weil Beschlüsse der WEG erforderlich sind. Das ändert jedoch nichts an der Pflicht des Vermieters, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten – er muss die WEG zur Sanierung bewegen.

Sicherheit und Kindersicherung

Ein praktischer Aspekt, der häufig übersehen wird: Dachfenster in Wohnungen mit kleinen Kindern sollten Kindersicherungen haben. Für Dachfenster, die so niedrig liegen, dass Kinder herausgelangen könnten, ist eine Sicherung erforderlich. Velux und andere Hersteller bieten Nachrüst-Kindersicherungen an. Bei Vermietung an Familien mit kleinen Kindern kann der Vermieter aus Haftungsgründen zu entsprechenden Maßnahmen verpflichtet sein.