Schallschutzfenster in der Mietwohnung: Was Mieter für Rechte haben

Lärm als Mietmangel – eine oft unbekannte Rechtslage

Viele Mieter leiden jahrelang still unter Straßen-, Bahn- oder Gewerbelärm, ohne zu wissen, dass sie rechtliche Handhabe haben könnten. Das Mietrecht kennt den Begriff des Mangels: Weicht die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung negativ von der vertraglich vereinbarten oder objektiv zu erwartenden Beschaffenheit ab, liegt ein Mangel vor. Übermäßiger Lärm, der durch unzureichende Fenster ins Schlafzimmer dringt und den Schlaf dauerhaft stört, kann genau das sein.

Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und die sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung. Wurde die Wohnung in einer ruhigen Lage vermietet und hat sich die Lärmsituation seitdem verschlechtert – etwa durch eine neue Straße oder eine veränderte Verkehrsführung – sind die Chancen für Mieter besonders gut.

Was der Vermieter schuldet: Der vertragsgemäße Zustand

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht ergibt sich direkt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sie bedeutet: Der Vermieter muss nicht nur bei Einzug funktionierende Fenster liefern – er muss auch dafür sorgen, dass diese ihren Zweck dauerhaft erfüllen.

Allerdings hat der Vermieter keinen Anspruch darauf, dass die Wohnung mit den neuesten technischen Standards ausgestattet wird. Maßgeblich ist der Standard, der bei Abschluss des Mietvertrags üblich war. Wer also in einem Altbau aus den 1970er-Jahren wohnt, kann nicht automatisch auf Dreifachverglasung nach heutigem Maßstab bestehen.

Hinzu kommt: Ob ein Mangel vorliegt, hängt von der Lage der Wohnung ab. Eine Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße in der Innenstadt ist eben lauter als eine im ruhigen Wohngebiet – das ist bei der Miete in der Regel eingepreist und bekannt. Nur wenn die Lärmsituation die zumutbare Grenze deutlich übersteigt, entsteht ein Mangel im Rechtssinn.

Wann Mietminderung möglich ist

Mietminderung setzt voraus, dass die Wohnung in ihrer Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt ist. Bei Lärmimmissionen aus dem Außenbereich, die durch mangelhafte Fenster in die Schlafräume dringen, haben Gerichte durchaus Mietminderungen von 5 bis 20 Prozent anerkannt – je nach Schwere des Mangels und Ausmaß der Beeinträchtigung.

Die wichtigste Voraussetzung: Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn der Vermieter untätig bleibt oder die Mängelbeseitigung verweigert, darf der Mieter mindern. Eine sofortige Mietminderung ohne vorherige Mängelanzeige ist rechtlich riskant.

Empfehlenswert ist es, die Lärmsituation zu dokumentieren: Schallpegelmessungen mit einer kalibrierten App oder einem Schallpegelmessgerät, Aufzeichnungen über Uhrzeiten und Intensität sowie Zeugenaussagen von Mitbewohnern oder Nachbarn können im Streitfall entscheidend sein.

Wann muss der Vermieter aktiv handeln?

Der Vermieter ist zur Instandhaltung verpflichtet, nicht zur Modernisierung. Das ist ein wichtiger Unterschied. Sind die vorhandenen Fenster in einem schlechten Zustand – Dichtungen verschlissen, Rahmen verzogen, Verglasung einfach und altersschwach – kann der Mieter auf Instandsetzung bestehen. Das bedeutet: Die Fenster müssen in den ordnungsgemäßen Zustand versetzt werden, der beim Vertragsschluss bestanden hat oder der für den Fenstertyp als Mindeststandard gilt.

Ein Anspruch auf den Einbau moderner Schallschutzfenster, die über den historischen Standard hinausgehen, besteht dagegen grundsätzlich nicht. Es sei denn, es liegt eine bauliche Verschlechterung vor, die zu einem Mangel führt – zum Beispiel wenn der Vermieter im Zuge anderer Sanierungsmaßnahmen Fenster eingebaut hat, die schlechtere Schallschutzwerte haben als die Vorgänger.

Modernisierung und Mieterhöhung: Die andere Seite

Entscheidet sich der Vermieter aus eigenem Antrieb oder nach einer Mängelanzeige dazu, neue Schallschutzfenster einzubauen, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Diese ist für den Mieter zunächst positiv – er bekommt bessere Fenster. Allerdings darf der Vermieter die Kosten dafür zum Teil auf die Miete umlegen.

Nach § 559 BGB kann der Vermieter jährlich bis zu acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete aufschlagen. Für den Mieter bedeutet das: besserer Schallschutz, aber auch höhere Miete. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, muss jeder für sich abwägen. In angespannten Wohnungsmärkten ist diese Mieterhöhung begrenzt.

Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vorher ankündigen und dabei Angaben zu Art, Umfang, Beginn und voraussichtlicher Dauer sowie den zu erwartenden Mieterhöhungen machen.

Sonderfall: Lärmsanierung nach Bau neuer Infrastruktur

Ein eigener Fall ergibt sich, wenn durch den Bau neuer Straßen oder Bahnstrecken die Lärmsituation verschlechtert wurde. Hier gibt es Ansprüche gegen den jeweiligen Träger der Infrastrukturmaßnahme – also Bund, Land oder Gemeinde – auf passive Schallschutzmaßnahmen, zu denen Schallschutzfenster gehören. Diese Ansprüche bestehen unabhängig davon, ob man Eigentümer oder Mieter ist. Bei Mietern ist allerdings abzuklären, wer die Antragstellung übernimmt – in der Regel der Eigentümer, also der Vermieter.

Praktische Empfehlungen für Mieter

Der Umgang mit Lärm in der Mietwohnung ist rechtlich komplex, aber keineswegs hoffnungslos. Wer sachlich vorgeht und gut dokumentiert, hat gute Chancen, zumindest eine Instandsetzung der vorhandenen Fenster durchzusetzen oder eine Mietminderung erfolgreich geltend zu machen.