Fensterförderung für Vermieter: Was Vermieter von Mietwohnungen bekommen

Vermieter als Antragsberechtigte: Grundsätzlich ja

Viele Vermieter wissen nicht, dass sie für Fenstermaßnahmen an Mietobjekten dieselbe BAFA-Förderung und dieselben KfW-Programme nutzen können wie selbstnutzende Eigentümer. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BAFA BEG EM) steht grundsätzlich allen Eigentümern offen, unabhängig davon, ob das Gebäude selbst genutzt oder vermietet wird.

Einzige relevante Unterschiede: Die steuerliche Behandlung und die Möglichkeit, Kosten auf Mieter umzulegen, unterscheiden sich erheblich von der Situation selbstnutzender Eigentümer.

BAFA BEG EM für Vermieter: Gleiche Regeln, gleicher Zuschuss

Für Vermieter gelten bei der BAFA BEG EM die gleichen technischen Anforderungen wie für Selbstnutzer:

Der Zuschuss beträgt ebenfalls 15 Prozent (bzw. 20 Prozent mit iSFP). Bei Mehrfamilienhäusern gilt die Fördergrenze von 60.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit und Jahr – was bei großen Mehrfamilienhäusern zu erheblichen Gesamtfördersummen führt.

KfW-Kredit 261 für Vermieter

Auch der KfW-Kredit 261 steht Vermietern offen. Bei Mehrfamilienhäusern gilt ein erhöhter maximaler Kreditbetrag, der sich pro Wohneinheit berechnet. Vermieter können Sanierungen zu Effizienzhaus-Standards finanzieren und den Tilgungszuschuss in Anspruch nehmen.

Der Energieeffizienz-Experte ist auch für Vermieter bei KfW-Projekten Pflicht.

Was für Vermieter NICHT gilt: §35c EStG

Der wichtigste Unterschied: Der Steuerbonus nach §35c EStG für energetische Sanierungsmaßnahmen steht ausschließlich Eigentümern selbstgenutzter Wohngebäude zur Verfügung. Für vermietete Objekte ist §35c nicht anwendbar.

Stattdessen gelten für Vermieter andere steuerliche Regelungen, die in vielen Fällen sogar günstiger sein können.

Steuerliche Absetzbarkeit für Vermieter: Werbungskosten

Für Vermieter sind Fenstermaßnahmen steuerlich über den Werbungskostenabzug absetzbar. Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG können alle Kosten für den Erhalt und die Verbesserung des Mietobjekts abgezogen werden.

Die Unterscheidung ist wichtig:

Neue energetisch verbesserte Fenster werden in der Regel als Herstellungsaufwand eingestuft, da sie eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes darstellen. Das bedeutet: Die Kosten werden nicht sofort, sondern über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht.

Bei einem Steuersatz von 42 Prozent und einem Fensterprojekt über 20.000 Euro beträgt die steuerliche Entlastung durch Werbungskostenabzug über die Laufzeit 8.400 Euro – deutlich mehr als der §35a-Handwerkerbonus und vergleichbar mit §35c.

Die Modernisierungsumlage: Kosten auf Mieter umlegen

Ein exklusives Instrument für Vermieter ist die Modernisierungsumlage nach §559 BGB. Vermieter dürfen nach einer Modernisierungsmaßnahme (wozu ein Fenstertausch mit verbesserter Energieeffizienz zählt) die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.

Beispiel:

Wichtig: Die Förderung muss bei der Berechnung der Modernisierungsumlage abgezogen werden. Vermieter dürfen nur die tatsächlich selbst getragenen Kosten umlagen.

Obergrenzen bei der Modernisierungsumlage

Seit 2019 gibt es eine Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt) darf die Miete durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro/m² steigen. Diese Regelung gilt es zu beachten.

Mietspiegel-Relevanz: Warum verbesserte Fenster langfristig wertvoll sind

Bessere Fenster verbessern die Ausstattungsqualität der Wohnung und können langfristig zu einer besseren Einordnung im Mietspiegel führen. Viele Mietspiegel berücksichtigen den energetischen Standard und die Ausstattungsqualität als Faktoren für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Darüber hinaus sind energetisch sanierte Wohnungen heute stärker nachgefragt und erzielen am Markt höhere Mieten – ein Argument für Vermieter, in die Energieeffizienz zu investieren.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Vorgehensweise

Für die rechtlich korrekte Umsetzung der Modernisierungsmieterhöhung müssen Vermieter:

Fazit

Für Vermieter ist der Fenstertausch wirtschaftlich attraktiv: BAFA-Förderung (15–20%), Werbungskostenabzug und Modernisierungsumlage ergeben zusammen eine erhebliche finanzielle Entlastung. Die Kombination aus staatlicher Förderung und der Möglichkeit, einen Teil der Kosten auf Mieter umzulegen, macht Fensterinvestitionen für Vermieter in vielen Fällen wirtschaftlicher als für Selbstnutzer.