Fensterförderung in der WEG: Wer beantragt, wer zahlt?

WEG und Fensterförderung: Eine besondere Konstellation

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind die Zuständigkeiten für Bau- und Sanierungsmaßnahmen klar geregelt – aber nicht immer einfach zu durchschauen. Fenster nehmen dabei eine besondere Stellung ein, da sie sich rechtlich und baulich an der Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum befinden. Das hat direkte Auswirkungen darauf, wer eine Förderung beantragen kann und darf.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum bei Fenstern

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Fenster grundsätzlich Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie sich in der Wohnung eines einzelnen Eigentümers befinden. Das gilt insbesondere für:

Nur die innere Fensterfläche (z.B. Innenfensterbänke, Jalousien im Innenbereich) kann unter bestimmten Voraussetzungen als Sondereigentum eingestuft sein.

Die Konsequenz: Ein einzelner Wohnungseigentümer darf ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft keine Maßnahmen an den Fenstern seiner Wohnung durchführen. Der Austausch von Fenstern muss grundsätzlich von der Gemeinschaft beschlossen und umgesetzt werden.

Wer stellt den Förderantrag in einer WEG?

Für die BAFA BEG EM gilt: Antragsberechtigt ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes oder einzelne Eigentümer für ihren Miteigentumsanteil. In der Praxis gibt es zwei Modelle:

Modell 1: Die WEG als Antragstellerin

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten durch die Hausverwaltung) stellt einen gemeinsamen Antrag für das gesamte Gebäude. Die Förderung wird dann gemeinschaftlich verwendet.

Vorteile:

Nachteile:

Modell 2: Einzelne Eigentümer stellen Antrag

In manchen Fällen können einzelne Eigentümer einen Förderantrag für ihren Anteil stellen. Das ist möglich, wenn die Fenster der betreffenden Wohneinheit separat erneuert werden und der WEG-Beschluss dies ermöglicht.

Dieses Modell ist seltener, da Fenstermaßnahmen in der Regel für das gesamte Gebäude einheitlich durchgeführt werden.

WEG-Beschluss: Was muss beschlossen werden?

Für einen Fenstertausch in einer WEG muss die Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen. Dabei sind verschiedene Mehrheiten erforderlich:

Seit der WEG-Reform 2020 sind energetische Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließbar – das erleichtert Fenstertausch-Projekte erheblich.

Sonderumlage oder Hausgeld: Wie werden die Kosten finanziert?

Wenn die WEG einen Fenstertausch beschließt, muss die Finanzierung geregelt werden:

Option 1: Rücklage (Instandhaltungsrücklage)

Wenn die Instandhaltungsrücklage ausreichend gefüllt ist, können Fenstermaßnahmen daraus finanziert werden. Das ist der komfortabelste Weg, da keine Sonderzahlungen anfallen.

Option 2: Sonderumlage

Ist die Rücklage nicht ausreichend, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer zahlt dann einen zusätzlichen Betrag, der sich nach seinem Miteigentumsanteil richtet.

Option 3: WEG-Kredit

Seit der WEG-Reform 2020 können WEGs als Gemeinschaft Kredite aufnehmen. Das ermöglicht größere Modernisierungsprojekte, ohne dass alle Eigentümer sofort den vollen Betrag zahlen müssen.

Anteilsweise Förderung je Miteigentumsanteil

Bei der BAFA-Förderung wird die Förderhöhe auf Basis der Wohneinheiten berechnet. Ein Gebäude mit zehn Wohneinheiten kann für insgesamt 600.000 Euro förderfähige Kosten Förderung erhalten (60.000 Euro je WE). Die Aufteilung der Fördergelder unter den Eigentümern erfolgt entsprechend den Miteigentumsanteilen oder der tatsächlich auf jede Einheit entfallenden Kosten.

Die Förderung fließt zunächst an die WEG (oder den jeweiligen Antragsteller) und wird dann intern nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt.

Sonderfall: Einzeleigentümer will auf eigene Faust tätig werden

Was ist, wenn ein Wohnungseigentümer unbedingt seine eigenen Fenster tauschen möchte, die Gemeinschaft aber keinen Beschluss fasst? Rechtlich ist das problematisch:

In solchen Fällen ist eine rechtliche Beratung unerlässlich – und möglicherweise ein Antrag auf gerichtliche Genehmigung nach §20 WEG.

Praktische Empfehlungen für WEG-Fensterprojekte

Fazit

Fensterförderung in der WEG ist möglich und attraktiv – erfordert aber eine klare Beschlusslage und gute Koordination. Wer die WEG-rechtlichen Grundlagen kennt und die Förderantragstellung sorgfältig plant, kann auch in Eigentümergemeinschaften erhebliche Zuschüsse realisieren.