Mietrecht und Fenster: Pflichten des Vermieters

Der gesetzliche Rahmen: Mietrecht und Erhaltungspflichten

Im deutschen Mietrecht regelt § 535 BGB die grundlegenden Pflichten des Vermieters: Er ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das umfasst auch die Fenster als wesentlicher Bestandteil der Mietsache.

Fenster müssen funktionstüchtig sein: Sie müssen öffnen und schließen lassen, dicht sein gegen Witterung und Zugluft und den Stand der Technik erfüllen – also zumindest den Zustand, den das Gebäude bei Errichtung oder bei späterer Grundsanierung hatte.

Wann muss der Vermieter Fenster ersetzen?

Zugluft und Undichtigkeit

Wenn Fenster so undicht sind, dass spürbare Zugluft in die Wohnung eindringt, oder wenn Schlagregenwasser ins Innere dringt, liegt ein Mangel vor. Der Mieter kann:

Wie stark die Undichtigkeit sein muss, damit von einem Mangel gesprochen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Geringe Luftzirkulation an sehr alten Holzfenstern, die den „normalen" Alterungszustand widerspiegeln, wird von Gerichten oft nicht als Mangel gewertet. Starker Zugwind oder Feuchtigkeitseintrag hingegen ist eindeutig mangelhaft.

Schimmelgefahr durch schlechte Fenster

Wenn Fenster so schlecht dämmen, dass es bei normaler Raumtemperatur und normalem Nutzerverhalten zu Schimmelbildung kommt, ist das ein Mangel – und der Vermieter ist verantwortlich. Wichtig: Die Beweislast liegt meist beim Vermieter, nachzuweisen, dass die Schimmelbildung auf falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist, nicht auf bauliche Mängel.

Mit sehr alten Einfachfenstern (Uw > 4 W/m²K) ist Kondensat und Schimmel an der Laibung fast unvermeidlich. In solchen Fällen hat der Vermieter eine klare Sanierungspflicht.

Sicherheitsmängel

Fenster, die ein Sicherheitsrisiko darstellen – lockere Beschläge, beschädigte Verglasungen, absturzgefährdete Flügel – müssen sofort beseitigt werden. Hier gibt es keine Abwägung.

Der entscheidende Unterschied: Instandhaltung vs. Modernisierung

Instandhaltung

Instandhaltung bedeutet, die Mietsache in dem Zustand zu erhalten, der sie ursprünglich hatte. Der Vermieter muss defekte Fenster reparieren oder ersetzen – aber nur auf das Ausgangsniveau. Wenn ein Gebäude 1975 mit Zweifach-Isolierfenstern errichtet wurde, muss er den Mieter nicht mit Dreifachverglasung beschenken.

Kosten der Instandhaltung trägt immer der Vermieter – sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Modernisierung

Modernisierung geht über die bloße Erhaltung hinaus. Wenn der Vermieter einfache Fenster gegen hochwärmedämmende Dreifachverglasung tauscht, was über das ursprüngliche Niveau hinausgeht, ist das eine Modernisierung.

Für Modernisierungsmaßnahmen gilt § 559 BGB:

Das Mieter-Widerspruchsrecht bei Modernisierung

Mieter haben das Recht, einer Modernisierung zu widersprechen, wenn diese für sie eine „nicht zu rechtfertigende Härte" bedeutet. § 555d BGB regelt dieses Widerspruchsrecht:

Hinweis: Energetische Sanierungsmaßnahmen, die dem Klimaschutz dienen, haben nach § 555b BGB eine besondere Stellung – sie gelten als privilegierte Modernisierungen. Der Mieter kann sie grundsätzlich nicht ablehnen, hat aber weiterhin das Recht auf Härtegeltendmachung bezüglich der Mieterhöhung.

Praktische Fälle aus der Rechtsprechung

Einseitige Undichtigkeit nach Sturm

Ein Gericht urteilte, dass der Vermieter beschädigte Fensterdichtungen nach einem Sturm innerhalb einer angemessenen Frist reparieren muss – die Mietminderung des Mieters war berechtigt, bis die Reparatur erfolgte.

Schimmel durch kalte Fenster

Bei einem Gebäude aus den 1960er Jahren mit Einfachverglasung wurde Schimmel an den Fensterlaibungen festgestellt. Das Gericht sah die Ursache in den unzureichenden Fenstern und verpflichtete den Vermieter zum Fenstertausch – trotz des Alters des Gebäudes.

Neue Fenster nach Einbruch

Nach einem Einbruch, bei dem das Fenster beschädigt wurde, muss der Vermieter das Fenster auf Kosten der Gebäudeversicherung ersetzen – mindestens auf dem vorherigen Standard.

Wohngebäude-Betriebskostenabrechnung und Fenster

Kosten für Reparatur und Wartung von Fenstern (z. B. Dichtungen erneuern, Beschläge einstellen) können in der Regel nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie gelten als Instandhaltungskosten des Vermieters.

Ausnahme: In bestimmten Mietverträgen (vor allem gewerbliche Mietverhältnisse) kann die Instandhaltungspflicht auf den Mieter übertragen werden – das muss aber ausdrücklich vereinbart sein.

Tipps für Mieter mit schlechten Fenstern

Fazit

Vermieter haben eine klare Pflicht zur Instandhaltung von Fenstern. Defekte Fenster, die Zugluft, Feuchtigkeitseintrag oder Schimmelgefahr verursachen, sind ein Mangel – und der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung. Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung ist dabei entscheidend für die Frage, ob eine Mieterhöhung zulässig ist. Bei Unsicherheiten lohnt der Gang zum Mieterverein.