WEG und Fensteraustausch: Was Eigentümer beachten müssen

Fenster in der WEG – wem gehören sie eigentlich?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es zwei Eigentumskategorien: Sondereigentum (gehört dem einzelnen Eigentümer) und Gemeinschaftseigentum (gehört allen Eigentümern gemeinsam). Fenster sind ein häufiger Streitpunkt, weil sie sich genau an der Grenze befinden: Sie trennen den privaten Wohnraum (innen) vom Gemeinschaftsbereich (Außenwand).

BGH-Urteil: Fenster sind Gemeinschaftseigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt: Fenster – als Teil der Außenwand und damit der Gebäudehülle – sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Das gilt für:

Nur innere Oberflächen (z. B. die Innenseite der Fensterbank oder innere Farbanstriche) können Sondereigentum sein.

Die praktische Konsequenz: Ein einzelner Wohnungseigentümer darf seine Fenster nicht eigenmächtig austauschen – auch dann nicht, wenn er selbst die Kosten trägt und es optisch besser aussehen würde.

Warum eigenmächtiger Tausch problematisch ist

Wenn ein Eigentümer ohne Beschluss der WEG sein Fenster tauscht, riskiert er:

Selbst wenn das neue Fenster technisch besser ist als das alte, muss es beschlossen werden.

Wie läuft der Fenstertausch in der WEG?

Antrag auf Beschlussfassung

Ein Eigentümer, der ein Fenster tauschen möchte, kann in der Eigentümerversammlung einen Antrag stellen. Dieser muss auf die Tagesordnung gesetzt werden (rechtzeitige Beantragung beim Verwalter notwendig – meist 2–4 Wochen vor der Versammlung).

Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Für Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen gelten unterschiedliche Mehrheitserfordernisse:

Seit der WEG-Reform 2020 können Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Die Kosten tragen dann aber nur diejenigen, die dafür gestimmt haben.

Kostenverteilung

Die Kostenverteilung beim Fenstertausch in der WEG folgt grundsätzlich dem Miteigentumsanteil (MEA), soweit keine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung besteht.

Bei Modernisierungen, die nur von einem Teil der Eigentümer beschlossen werden, tragen nach § 21 WEG nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Allerdings können andere Eigentümer innerhalb eines Jahres verlangen, an den Vorteilen teilzuhaben – dann müssen sie sich anteilig an den Kosten beteiligen.

Sonderumlage für Fensteraustausch

Wenn größere Fensteraustauschmaßnahmen beschlossen werden (z. B. alle Fenster im Haus), kann eine Sonderumlage beschlossen werden, um die Kosten zu finanzieren – besonders wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.

Die Sonderumlage wird ebenfalls in der Eigentümerversammlung beschlossen und nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Alternativ können Eigentümer über Bankdarlehen finanzieren – manche WEGs nehmen Gemeinschaftskredit auf.

Was wenn einzelne Eigentümer blockieren?

Bei Instandhaltungsmängeln (defekte, gefährliche oder baurechtswidrige Fenster) kann die Gemeinschaft nicht dauerhaft blockiert werden. Wenn die WEG notwendige Instandhaltungsmaßnahmen ablehnt:

Förderung für WEG-Fenstertausch

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es ebenfalls Fördermöglichkeiten:

Ein Energieeffizienz-Experte kann für die WEG einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen – das erhöht die Förderquote.

Fenstergestaltung und Erscheinungsbild

Ein häufiges Problem in WEGs: Einzelne Eigentümer möchten Fenster in anderen Farben, mit anderen Profilen oder anderer Teilung einbauen. Das ist grundsätzlich nicht erlaubt, wenn es das einheitliche Erscheinungsbild des Gebäudes verändert.

Die WEG kann in ihrer Gemeinschaftsordnung vorgeben:

Fazit

Fenster in der WEG sind Gemeinschaftseigentum – das haben Gerichte eindeutig bestätigt. Eigenmächtiger Tausch ist nicht erlaubt und kann zu Rückbaupflichten führen. Wer Fenster modernisieren oder ersetzen möchte, muss die Eigentümerversammlung durchlaufen. Das ist aufwendiger als ein Einzeltausch, schützt aber alle Eigentümer und ermöglicht koordinierte Maßnahmen mit Förderung.